延期交房違約金萬分之0.5怎么算(遲延交付房屋違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn))

由 方應(yīng) 分享時(shí)間：2023-12-28 19:50:00 瀏覽：0

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案情簡(jiǎn)介：

2016年9月30日，丐幫公司與喬峰簽訂商品房預(yù)售合同，約定丐幫公司預(yù)售給喬峰的商品房為丐幫廣場(chǎng)2幢104室，總價(jià)款合計(jì)2360000元。丐幫公司應(yīng)于2018年3月30日前向喬峰交付該商品房并已取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格書》、房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料及用于房屋權(quán)屬登記的《房屋測(cè)繪成果》。丐幫公司遲延交付該商品房的，應(yīng)按照已收價(jià)款的萬分之五/天計(jì)算，向喬峰支付遲延期間的違約金，但喬峰解除本合同的除外；經(jīng)喬峰催告后180日丐幫公司仍未交付的，喬峰有權(quán)解除本合同，并按下列約定清理和結(jié)算：自本合同簽訂之日起至本合同解除之日，按同期銀行貸款利率計(jì)算已收價(jià)款利息，喬峰在收到以上約定的款項(xiàng)后7日內(nèi)，協(xié)助丐幫公司到登記機(jī)關(guān)注銷本合同解除前辦理的各項(xiàng)登記手續(xù)。因喬峰原因?qū)е卤竞贤獬稗k理的登記遲延注銷的，喬峰應(yīng)當(dāng)按照總價(jià)款的萬分之五/天計(jì)算，向丐幫公司支付遲延期間的違約金。

另，丐幫公司與喬峰同日簽訂了《其他約定》，約定：如因其他原因丐幫公司遲延交付該商品房的，喬峰給予丐幫公司30日的寬展期。寬展期內(nèi)，丐幫公司無需向喬峰承擔(dān)違約責(zé)任。如寬展期屆滿后丐幫公司仍未將該房屋交付喬峰，自本合同約定的交付期限屆滿后第31日起，至實(shí)際交付之日止，丐幫應(yīng)按日向喬峰支付已交購(gòu)房款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行。本補(bǔ)充協(xié)議與本合同正文具有同等法律約束力，如與本合同正文相沖突，以本協(xié)議為準(zhǔn)。本補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方友好協(xié)商確定，雙方均清晰知曉所有內(nèi)容及可能的法律效果，愿意承擔(dān)。

后喬峰按合同約定付清全部購(gòu)房款2360000元，并于2017年3月14日取得不動(dòng)產(chǎn)登記證明，但丐幫公司遲遲未取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格書》及房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料，也未將房屋交給喬峰。故喬峰訴至法院請(qǐng)求判令丐幫公司立即喬峰丐幫廣場(chǎng)2幢104室的房屋并支付遲延交房違約金237180元（以總房款2360000元、日息萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)自2018年3月30日計(jì)算至2018年10月17日，并以此標(biāo)準(zhǔn)順延計(jì)算至交付房屋之日止）。

一審法院觀點(diǎn)：

1、喬峰與丐幫公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。按照雙方合同約定丐幫公司應(yīng)于2018年3月30日前向喬峰交付涉案房屋，丐幫公司未能按照合同約定時(shí)間交付房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。喬峰現(xiàn)要求丐幫公司交付涉案房屋，因涉案房屋尚未取得《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格書》及房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案證明材料，尚不具備交付條件，喬峰可待涉案房屋交付條件成就后再行主張，本案不宜處理。

2、雙方《其他約定》的約定內(nèi)容免除了丐幫公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的大部分遲延交付違約責(zé)任，丐幫公司作為提供格式條款合同的一方，并未舉證證明其在簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，采取合理的方式提請(qǐng)喬峰注意該內(nèi)容的約定，該條款無效，丐幫公司遲延交付房屋應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)按照《商品房預(yù)售合同》自2018年3月31日起以2360000元為基數(shù)按萬分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)向喬峰支付延遲交付違約金。因涉案房屋交付時(shí)間尚無法明確，故一審法院在本案中暫處理截止本案判決之日即2019年4月16日止丐幫公司應(yīng)支付的遲延交付違約金，經(jīng)計(jì)算為450760元（2360000元×0.0005×382天）。喬峰可在涉案房屋具備交付條件后再行主張2019年4月17日之后丐幫公司應(yīng)承擔(dān)的延遲交付違約責(zé)任。

二審法院觀點(diǎn)：

1、雙方在商品房預(yù)售合同中約定的按已交購(gòu)房款萬分之五/日計(jì)算違約金，標(biāo)準(zhǔn)明確清晰，且合同中萬分之五的“五”處有下劃線，顯系另行填寫的特別約定，而非格式條款。雙方雖于同日就該預(yù)售合同再次簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但該補(bǔ)充協(xié)議從行文可見系丐幫公司未經(jīng)與對(duì)方協(xié)商，事先單方制作的文本，且字體、間距均小于通常商業(yè)文件文本樣式，一審法院認(rèn)定該《其他約定》將遲延交付違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)變更為萬分之一/日系免除丐幫公司大部分違約責(zé)任的格式條款，符合法律規(guī)定。

2、關(guān)于具體的違約金數(shù)額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。本案雙方當(dāng)事人雖在商品房預(yù)售合同中約定了已交購(gòu)房款萬分之五/日的違約金標(biāo)準(zhǔn)，因丐幫公司主張違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，且喬峰亦未能提供證據(jù)證明其所受實(shí)際損失，本院考慮案涉合同具體履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度及預(yù)期利益等綜合因素，對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行酌減。酌定丐幫公司應(yīng)自2018年3月31日起以2360000元為基礎(chǔ)按萬分之三點(diǎn)五/日的標(biāo)準(zhǔn)向喬峰支付遲延交付違約金，暫處理至一審判決時(shí)（2019年4月16日）止，共計(jì)315532元。關(guān)于2019年4月17日之后的違約責(zé)任，喬峰可另行主張。

判決結(jié)果：

一審判決：丐幫公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)向喬峰支付2018年3月31日至2019年4月16日期間的延遲交付違約金450760元；駁回原告喬峰的其他訴訟請(qǐng)求。

二審判決：丐幫公司應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十五日內(nèi)向喬峰支付2018年3月31日至2019年4月16日期間的延遲交付違約金315532元。

筆者觀點(diǎn)：

本案中出現(xiàn)了預(yù)售合同于其他約定對(duì)違約金標(biāo)準(zhǔn)約定不一致的情形，其他約定中將丐幫公司應(yīng)承擔(dān)的違約金從萬分之五/天降為萬分之一/天，這明顯減輕了丐幫公司的責(zé)任，且丐幫公司未與喬峰協(xié)商，也未采取合理的方式提請(qǐng)喬峰注意免除或者限制其責(zé)任，更未對(duì)該條款予以說明，根據(jù)合同法第三十九條，其他約定中的違約金條款是格式條款。而根據(jù)合同法第四十一條，提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

本案中，喬峰雖然證明了丐幫公司未按期交房存在違約，但是并未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其損失已達(dá)到或超過合同所約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，二審法院根據(jù)合同履行情況以及雙方的過錯(cuò)，可以適當(dāng)調(diào)整違約金數(shù)額。