長效機制是指一種系統(tǒng)性的、可持續(xù)的管理方式，它能夠在長期內(nèi)保持穩(wěn)定并且在不斷的變化中不斷地適應(yīng)環(huán)境的變化。長效機制的實現(xiàn)需要考慮多個方面，包括政策制定、資源配置、組織管理和績效考核等。長效機制的目的是使得管理過程更加規(guī)范化、高效化，從而實現(xiàn)企業(yè)或組織的長期可持續(xù)發(fā)展。要實現(xiàn)長效機制，需要建立科學(xué)的制度和規(guī)范的管理流程，并且需要不斷地進行調(diào)整和優(yōu)化，以確保機制的有效性和穩(wěn)定性。

關(guān)注樓市的朋友一定對這四個字不陌生：長效機制。那么，到底什么是長效機制？長效機制就是長期有效的機制嗎？和各種限購限價的短期行政措施相對應(yīng)的嗎？

如果只是這樣片面理解的話，那就偏離本質(zhì)了。

要想搞清楚長效機制，得先從國家的房產(chǎn)政策的根本戰(zhàn)略意圖說起：

01

對于我國房地產(chǎn)來說，1998年是一個非常關(guān)鍵的年份。正是從那一年開始，房地產(chǎn)業(yè)被確定為重點支持的產(chǎn)業(yè)。那么，那一年到底發(fā)生了什么事兒呢？以至于政府下了這個決定？

起因是一場危機，1997年亞洲金融危機，中國的出口受到影響。那個年代中國經(jīng)濟對出口的依賴是很大的，為了拉動經(jīng)濟增長，不得不想辦法刺激內(nèi)需，以化解出口減弱的影響，于是房地產(chǎn)業(yè)進入決策視線。

隨后，福利分房的制度取消，商品房時代開啟，中國房地產(chǎn)市場迎來了發(fā)展大潮。

迅猛的發(fā)展了幾年后，房屋建設(shè)面積、銷量、特別是房價，都迎來了大幅上漲，到了2003年前后，我國樓市已經(jīng)出現(xiàn)了過熱的苗頭，于是國家開始出手調(diào)控，2004出臺831大限、2005年出臺國八條，并全額全額征營業(yè)稅收。

2005年是一個關(guān)鍵的年份，可以說是房地產(chǎn)歷史上第一個“宏觀調(diào)控”之年。 那之后又相繼出臺了很多調(diào)控政策，但是調(diào)控的結(jié)果并不是太理想，沒想到的是，又一場危機襲來，調(diào)控的步調(diào)被打斷，新一輪刺激開始了。

2008年美國次貸危機引發(fā)全球經(jīng)濟衰退，后來的故事大家就都知道了，為了保住經(jīng)濟增長，我們用大雨滋潤了經(jīng)濟，房價隨后迎來了一波迅猛的發(fā)展。

結(jié)果發(fā)展了兩年后，又開始過熱了，于是2010年又開始調(diào)控了。國十條出臺，2010年堪稱史上最嚴(yán)調(diào)控之年，限購也是從那時候開始的。

再之后就是2014年了，去庫存開始，限購放松，信貸放寬，房價又迎來了一波上漲。一直到2016下半年，政策開始再次收緊。

而長效機制的提法，也是那之后開始多了起來。并一步步從研究，走向試點，再到落實。2020年，估計會是長效機制落實的關(guān)鍵之年。

02

從剛才簡單的回顧過去二十年的房產(chǎn)歷史和調(diào)控歷史，可以發(fā)現(xiàn)一個問題，那就是：影響房價的因素，除了經(jīng)濟規(guī)律（城市化、經(jīng)濟增長）和自然規(guī)律（人口）外，頂層的戰(zhàn)略決策，也是個極其重要的因素。

可以發(fā)現(xiàn)，每一次房價的上漲，都是因為房地產(chǎn)業(yè)被當(dāng)成宏觀經(jīng)濟增長的重要支柱 。可以說，只要房地產(chǎn)的這個角色不變，房價就會一直上漲，而且是每一輪刺激，都會猛漲一波。在頂層戰(zhàn)略面前，長效短效的意義不大。

所以，問題的重點就變成了：房地產(chǎn)的角色和定位，是否發(fā)生了變化？

03

從2017年開始，有四個字出現(xiàn)的頻率就越來越高，2019年更是頻繁現(xiàn)諸報端，這四個字就是： 房住不炒。

房住不炒有兩層含義：

第一層很好理解，房子是用來住的，不是用來炒作的，所以各種投資炒作行為會被遏制；

第二層要稍微深一點：買房和住房是兩個概念。這兩年租售并舉非常火熱，房屋租賃市場非常受重視，目的就是為了在單一的，購買商品房的渠道之外，提供新的渠道來解決居民的住房問題。

這背后體現(xiàn)的其實是上層對房地產(chǎn)定位的變化： 回歸房子的本質(zhì)，是用來住的，弱化投機炒作、丈母娘房。

除了房住不炒外，2019年還有一句話比較重要： 不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段 。

房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。這個表述和之前的那些短期政策，限購限價之類的，不是一個概念，很可能是大的時代的變化：

1998年以來20年是一個時代：房地產(chǎn)既是民生保障，又是國家和地方政府的增長支柱，更是民間投資炒作的工具。從今往后將是另一個時代：回歸民生居者有其屋的根本，弱化經(jīng)濟刺激，遏制投資炒作。

當(dāng)然，任何事情的發(fā)展都不是一蹴而就的，需要一個緩慢的過程。長效機制的落實也是需要一個漫長的過程。

04

中國經(jīng)濟從1978年改革開放以來，經(jīng)過了幾十年的快速發(fā)展，現(xiàn)在到了更換引擎的時候。所謂更換引擎，就是改變增長模式，改變支撐經(jīng)濟發(fā)展的動能或者說產(chǎn)業(yè)。

用八個字表述就是： 優(yōu)化結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級。

既然要優(yōu)化結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級。那么有幾件事就是必須要做的：

第一：從依賴出口到擴大內(nèi)需；

第二：從粗放增長到高質(zhì)量增長；

第三：從中低端制造到高端制造，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。

第四：降低和化解過去幾年積累的債務(wù)風(fēng)險、金融風(fēng)險。

正是基于以上分析，所以國家肯定不希望大量的社會資本再涌入房地產(chǎn)業(yè)，肯定希望企業(yè)和資本，踏踏實實搞實業(yè)，搞制造，搞高科技；同樣，也不希望房地產(chǎn)積累太多的杠桿、債務(wù)風(fēng)險。

我們前面說過，國家的頂層經(jīng)濟戰(zhàn)略，是決定房地產(chǎn)發(fā)展的更重要甚至最重要的因素，而從這個維度看，事情可能正慢慢發(fā)生著根本性的變化。從國家的宏觀經(jīng)濟大戰(zhàn)略來看，房地產(chǎn)的角色和定位，跟以前不一樣了。

05

影響樓市的因素很多。

除了頂層經(jīng)濟戰(zhàn)略外，我們看看還有哪些因素變了：

首先是人口因素：人口因素對房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在兩個方面：

第一個是居住改善： 從沒房子到有房子，從小房子到大房子，從一般的房子到好房子。過去幾十年，我國的人均居住面積已經(jīng)從6-7平米，增長到了30-40平米。再往上增長的空間不大了；另外，沒房的人的數(shù)量已經(jīng)減少很多了，也就是所謂的進入存量市場了；

第二個是人口流動 ：城市化的初期，人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移；城市化的第二個階段：小城市到大城市遷移；城市化的第三個階段：中小城市人口凈流出，超大型城市和城市群發(fā)展。

大家都知道，人口流入是支撐房價的強大基礎(chǔ)。如果一個城市人口不斷凈流出，那它房價上漲的可能性就不大了。這些年隨著城市化的發(fā)展，很多地方都出現(xiàn)了人口凈流出，房價支撐無力。

其次是經(jīng)濟發(fā)展和城市化的因素：

這幾十年我國GDP迅速發(fā)展，這個是決定房價上升的根本力量。而經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)就是工業(yè)化和城市化，城市建設(shè)帶來了資本和人口，帶來了各種建設(shè)，帶來了房價的上漲。

但是無論是工業(yè)化還是城市化，野蠻生長的時代快結(jié)束了，以后可能是這樣的情況：

第一：一部分小城市的城市化將逐步停滯，人口不斷外流；

第二：一部分中型城市可能會走特色化發(fā)展的路線，搞的好的，人口可能凈流入；

第三：超級城市和城市群繼續(xù)吸納全國人口，但是土地將極其緊張，新開工住宅的數(shù)量有限。

綜上所述：過去二十年，我國房價迅猛發(fā)展，那是因為所有影響房價的因素都在合力的支撐房價。而現(xiàn)在和今后的情況是，這些因素分化、改變了。

國家經(jīng)濟戰(zhàn)略的因素，從長效機制的逐步落地，從房住不炒的定位看，已經(jīng)開始變化了；而人口和城市化因素，全國不再一盤棋，開始出現(xiàn)分化了。

06

房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，但一方面，房地產(chǎn)業(yè)不等于住宅業(yè)，除了住宅外，還有商場、寫字樓等；另一方面，國家說了，不再用房地產(chǎn)來短期自己經(jīng)濟了；

隨著經(jīng)濟和城市化的發(fā)展，各個城市之間開始出現(xiàn)分化。會不會漲？漲多少？都不一樣了。

那么，以后買房子該怎么辦？

第一：關(guān)注長效機制的落實情況 ?？纯词遣皇窍窆P者分析的，國家對房地產(chǎn)業(yè)的定位確實已經(jīng)變了，如果真的變了，那么整個中國房地產(chǎn)的邏輯就變了，大漲的情形，短期內(nèi)就別期待了；

第二：調(diào)整預(yù)期 。既不用擔(dān)心大跌，也別期待大漲。

第三：根據(jù)需求靈活決策 。根據(jù)自己的情況，是要買首套房、還是小換大舊換新、還是二三線城市換一二線城市、還是已經(jīng)有幾套房了，想繼續(xù)買房投資？

如果是首套房或居住改善的話？多從居住體驗、保值的角度看問題；如果想要投資的話，那就是另一個話題了，得從投資的角度來看，綜合房地產(chǎn)及其它投資產(chǎn)品來一起考量。

07

長效機制在落地的時候?？赡軙C合運用各種政策工具。

最主要的是多主體供給，解決供給側(cè)的問題：包括租賃并舉，大力發(fā)展租賃市場；保障房制度；以及通過土地和財稅手段，來為低收入人群解決住房問題。

其次是金融手段：主要就是信貸政策的變化；

然后是炒了很久的房產(chǎn)稅；

最后就是各種限購措施。

當(dāng)然，土地政策和地方土地財政，這個大家平時接觸感知的不多，但是對于房地產(chǎn)來說，也是極其重要的。