長(zhǎng)效機(jī)制是指一種系統(tǒng)性的、可持續(xù)的管理方式，它能夠在長(zhǎng)期內(nèi)保持穩(wěn)定并且在不斷的變化中不斷地適應(yīng)環(huán)境的變化。長(zhǎng)效機(jī)制的實(shí)現(xiàn)需要考慮多個(gè)方面，包括政策制定、資源配置、組織管理和績(jī)效考核等。長(zhǎng)效機(jī)制的目的是使得管理過(guò)程更加規(guī)范化、高效化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)或組織的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展。要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效機(jī)制，需要建立科學(xué)的制度和規(guī)范的管理流程，并且需要不斷地進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，以確保機(jī)制的有效性和穩(wěn)定性。

關(guān)注樓市的朋友一定對(duì)這四個(gè)字不陌生：長(zhǎng)效機(jī)制。那么，到底什么是長(zhǎng)效機(jī)制？長(zhǎng)效機(jī)制就是長(zhǎng)期有效的機(jī)制嗎？和各種限購(gòu)限價(jià)的短期行政措施相對(duì)應(yīng)的嗎？

如果只是這樣片面理解的話(huà)，那就偏離本質(zhì)了。

要想搞清楚長(zhǎng)效機(jī)制，得先從國(guó)家的房產(chǎn)政策的根本戰(zhàn)略意圖說(shuō)起：

01

對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，1998年是一個(gè)非常關(guān)鍵的年份。正是從那一年開(kāi)始，房地產(chǎn)業(yè)被確定為重點(diǎn)支持的產(chǎn)業(yè)。那么，那一年到底發(fā)生了什么事兒呢？以至于政府下了這個(gè)決定？

起因是一場(chǎng)危機(jī)，1997年亞洲金融危機(jī)，中國(guó)的出口受到影響。那個(gè)年代中國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)出口的依賴(lài)是很大的，為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不得不想辦法刺激內(nèi)需，以化解出口減弱的影響，于是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入決策視線(xiàn)。

隨后，福利分房的制度取消，商品房時(shí)代開(kāi)啟，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展大潮。

迅猛的發(fā)展了幾年后，房屋建設(shè)面積、銷(xiāo)量、特別是房?jī)r(jià)，都迎來(lái)了大幅上漲，到了2003年前后，我國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱的苗頭，于是國(guó)家開(kāi)始出手調(diào)控，2004出臺(tái)831大限、2005年出臺(tái)國(guó)八條，并全額全額征營(yíng)業(yè)稅收。

2005年是一個(gè)關(guān)鍵的年份，可以說(shuō)是房地產(chǎn)歷史上第一個(gè)“宏觀調(diào)控”之年。 那之后又相繼出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但是調(diào)控的結(jié)果并不是太理想，沒(méi)想到的是，又一場(chǎng)危機(jī)襲來(lái)，調(diào)控的步調(diào)被打斷，新一輪刺激開(kāi)始了。

2008年美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)衰退，后來(lái)的故事大家就都知道了，為了保住經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，我們用大雨滋潤(rùn)了經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)隨后迎來(lái)了一波迅猛的發(fā)展。

結(jié)果發(fā)展了兩年后，又開(kāi)始過(guò)熱了，于是2010年又開(kāi)始調(diào)控了。國(guó)十條出臺(tái)，2010年堪稱(chēng)史上最嚴(yán)調(diào)控之年，限購(gòu)也是從那時(shí)候開(kāi)始的。

再之后就是2014年了，去庫(kù)存開(kāi)始，限購(gòu)放松，信貸放寬，房?jī)r(jià)又迎來(lái)了一波上漲。一直到2016下半年，政策開(kāi)始再次收緊。

而長(zhǎng)效機(jī)制的提法，也是那之后開(kāi)始多了起來(lái)。并一步步從研究，走向試點(diǎn)，再到落實(shí)。2020年，估計(jì)會(huì)是長(zhǎng)效機(jī)制落實(shí)的關(guān)鍵之年。

02

從剛才簡(jiǎn)單的回顧過(guò)去二十年的房產(chǎn)歷史和調(diào)控歷史，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，那就是：影響房?jī)r(jià)的因素，除了經(jīng)濟(jì)規(guī)律（城市化、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)）和自然規(guī)律（人口）外，頂層的戰(zhàn)略決策，也是個(gè)極其重要的因素。

可以發(fā)現(xiàn)，每一次房?jī)r(jià)的上漲，都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)被當(dāng)成宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱 ?？梢哉f(shuō)，只要房地產(chǎn)的這個(gè)角色不變，房?jī)r(jià)就會(huì)一直上漲，而且是每一輪刺激，都會(huì)猛漲一波。在頂層戰(zhàn)略面前，長(zhǎng)效短效的意義不大。

所以，問(wèn)題的重點(diǎn)就變成了：房地產(chǎn)的角色和定位，是否發(fā)生了變化？

03

從2017年開(kāi)始，有四個(gè)字出現(xiàn)的頻率就越來(lái)越高，2019年更是頻繁現(xiàn)諸報(bào)端，這四個(gè)字就是： 房住不炒。

房住不炒有兩層含義：

第一層很好理解，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒作的，所以各種投資炒作行為會(huì)被遏制；

第二層要稍微深一點(diǎn)：買(mǎi)房和住房是兩個(gè)概念。這兩年租售并舉非?；馃?，房屋租賃市場(chǎng)非常受重視，目的就是為了在單一的，購(gòu)買(mǎi)商品房的渠道之外，提供新的渠道來(lái)解決居民的住房問(wèn)題。

這背后體現(xiàn)的其實(shí)是上層對(duì)房地產(chǎn)定位的變化： 回歸房子的本質(zhì)，是用來(lái)住的，弱化投機(jī)炒作、丈母娘房。

除了房住不炒外，2019年還有一句話(huà)比較重要： 不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段 。

房住不炒、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。這個(gè)表述和之前的那些短期政策，限購(gòu)限價(jià)之類(lèi)的，不是一個(gè)概念，很可能是大的時(shí)代的變化：

1998年以來(lái)20年是一個(gè)時(shí)代：房地產(chǎn)既是民生保障，又是國(guó)家和地方政府的增長(zhǎng)支柱，更是民間投資炒作的工具。從今往后將是另一個(gè)時(shí)代：回歸民生居者有其屋的根本，弱化經(jīng)濟(jì)刺激，遏制投資炒作。

當(dāng)然，任何事情的發(fā)展都不是一蹴而就的，需要一個(gè)緩慢的過(guò)程。長(zhǎng)效機(jī)制的落實(shí)也是需要一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

04

中國(guó)經(jīng)濟(jì)從1978年改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)過(guò)了幾十年的快速發(fā)展，現(xiàn)在到了更換引擎的時(shí)候。所謂更換引擎，就是改變?cè)鲩L(zhǎng)模式，改變支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)能或者說(shuō)產(chǎn)業(yè)。

用八個(gè)字表述就是： 優(yōu)化結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)。

既然要優(yōu)化結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)。那么有幾件事就是必須要做的：

第一：從依賴(lài)出口到擴(kuò)大內(nèi)需；

第二：從粗放增長(zhǎng)到高質(zhì)量增長(zhǎng)；

第三：從中低端制造到高端制造，大力發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)。

第四：降低和化解過(guò)去幾年積累的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)。

正是基于以上分析，所以國(guó)家肯定不希望大量的社會(huì)資本再涌入房地產(chǎn)業(yè)，肯定希望企業(yè)和資本，踏踏實(shí)實(shí)搞實(shí)業(yè)，搞制造，搞高科技；同樣，也不希望房地產(chǎn)積累太多的杠桿、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我們前面說(shuō)過(guò)，國(guó)家的頂層經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，是決定房地產(chǎn)發(fā)展的更重要甚至最重要的因素，而從這個(gè)維度看，事情可能正慢慢發(fā)生著根本性的變化。從國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)大戰(zhàn)略來(lái)看，房地產(chǎn)的角色和定位，跟以前不一樣了。

05

影響樓市的因素很多。

除了頂層經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略外，我們看看還有哪些因素變了：

首先是人口因素：人口因素對(duì)房地產(chǎn)的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

第一個(gè)是居住改善： 從沒(méi)房子到有房子，從小房子到大房子，從一般的房子到好房子。過(guò)去幾十年，我國(guó)的人均居住面積已經(jīng)從6-7平米，增長(zhǎng)到了30-40平米。再往上增長(zhǎng)的空間不大了；另外，沒(méi)房的人的數(shù)量已經(jīng)減少很多了，也就是所謂的進(jìn)入存量市場(chǎng)了；

第二個(gè)是人口流動(dòng) ：城市化的初期，人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)遷移；城市化的第二個(gè)階段：小城市到大城市遷移；城市化的第三個(gè)階段：中小城市人口凈流出，超大型城市和城市群發(fā)展。

大家都知道，人口流入是支撐房?jī)r(jià)的強(qiáng)大基礎(chǔ)。如果一個(gè)城市人口不斷凈流出，那它房?jī)r(jià)上漲的可能性就不大了。這些年隨著城市化的發(fā)展，很多地方都出現(xiàn)了人口凈流出，房?jī)r(jià)支撐無(wú)力。

其次是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的因素：

這幾十年我國(guó)GDP迅速發(fā)展，這個(gè)是決定房?jī)r(jià)上升的根本力量。而經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)就是工業(yè)化和城市化，城市建設(shè)帶來(lái)了資本和人口，帶來(lái)了各種建設(shè)，帶來(lái)了房?jī)r(jià)的上漲。

但是無(wú)論是工業(yè)化還是城市化，野蠻生長(zhǎng)的時(shí)代快結(jié)束了，以后可能是這樣的情況：

第一：一部分小城市的城市化將逐步停滯，人口不斷外流；

第二：一部分中型城市可能會(huì)走特色化發(fā)展的路線(xiàn)，搞的好的，人口可能凈流入；

第三：超級(jí)城市和城市群繼續(xù)吸納全國(guó)人口，但是土地將極其緊張，新開(kāi)工住宅的數(shù)量有限。

綜上所述：過(guò)去二十年，我國(guó)房?jī)r(jià)迅猛發(fā)展，那是因?yàn)樗杏绊懛績(jī)r(jià)的因素都在合力的支撐房?jī)r(jià)。而現(xiàn)在和今后的情況是，這些因素分化、改變了。

國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的因素，從長(zhǎng)效機(jī)制的逐步落地，從房住不炒的定位看，已經(jīng)開(kāi)始變化了；而人口和城市化因素，全國(guó)不再一盤(pán)棋，開(kāi)始出現(xiàn)分化了。

06

房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)，但一方面，房地產(chǎn)業(yè)不等于住宅業(yè)，除了住宅外，還有商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等；另一方面，國(guó)家說(shuō)了，不再用房地產(chǎn)來(lái)短期自己經(jīng)濟(jì)了；

隨著經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，各個(gè)城市之間開(kāi)始出現(xiàn)分化。會(huì)不會(huì)漲？漲多少？都不一樣了。

那么，以后買(mǎi)房子該怎么辦？

第一：關(guān)注長(zhǎng)效機(jī)制的落實(shí)情況 ?？纯词遣皇窍窆P者分析的，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位確實(shí)已經(jīng)變了，如果真的變了，那么整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的邏輯就變了，大漲的情形，短期內(nèi)就別期待了；

第二：調(diào)整預(yù)期 。既不用擔(dān)心大跌，也別期待大漲。

第三：根據(jù)需求靈活決策 。根據(jù)自己的情況，是要買(mǎi)首套房、還是小換大舊換新、還是二三線(xiàn)城市換一二線(xiàn)城市、還是已經(jīng)有幾套房了，想繼續(xù)買(mǎi)房投資？

如果是首套房或居住改善的話(huà)？多從居住體驗(yàn)、保值的角度看問(wèn)題；如果想要投資的話(huà)，那就是另一個(gè)話(huà)題了，得從投資的角度來(lái)看，綜合房地產(chǎn)及其它投資產(chǎn)品來(lái)一起考量。

07

長(zhǎng)效機(jī)制在落地的時(shí)候?？赡軙?huì)綜合運(yùn)用各種政策工具。

最主要的是多主體供給，解決供給側(cè)的問(wèn)題：包括租賃并舉，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)；保障房制度；以及通過(guò)土地和財(cái)稅手段，來(lái)為低收入人群解決住房問(wèn)題。

其次是金融手段：主要就是信貸政策的變化；

然后是炒了很久的房產(chǎn)稅；

最后就是各種限購(gòu)措施。

當(dāng)然，土地政策和地方土地財(cái)政，這個(gè)大家平時(shí)接觸感知的不多，但是對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，也是極其重要的。