作者莫開偉系中國(guó)知名財(cái)經(jīng)作家

　　據(jù)媒體披露，目前已有不少城市房貸利率下降，調(diào)整后首套住房貸款利率（商貸）由4.1%降至了3.8%?？傊?，自央行、銀保監(jiān)會(huì)1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以來，全國(guó)至少有12個(gè)城市調(diào)整了首套房貸利率。而且，隨著首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，春節(jié)后房貸利率下調(diào)的城市陸續(xù)增加，地產(chǎn)需求端的支持政策正加速落地，還將進(jìn)入更加高頻狀態(tài)：從短期看，預(yù)計(jì)更多符合條件的二線及三四線城市利率下限會(huì)降至4%以下，核心一二線城市亦有望下調(diào)利率加點(diǎn)幅度，后者首套房首付比例也具備一定下降預(yù)期。此外，市場(chǎng)對(duì)5年期以上LPR下調(diào)的預(yù)期更高。

　　不少讀者朋友對(duì)當(dāng)前商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期感到難以理解，實(shí)際上商業(yè)銀行大幅降低首套房貸利率與兩個(gè)因素存在很大關(guān)系：一是首套房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立，取消了商業(yè)銀行首套房貸利率的下限，給了商業(yè)銀行在首套房貸利率上更大的靈活機(jī)動(dòng)權(quán)，同時(shí)也讓地方政府與商業(yè)銀行在房地產(chǎn)調(diào)控上能夠更加緊密融合與協(xié)調(diào)，使二者在建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制上更加得心應(yīng)手。同時(shí)也利于實(shí)施“因城施策”有所區(qū)別的靈活調(diào)控政策，因?yàn)槭滋追抠J利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，使調(diào)控政策更具實(shí)際針對(duì)性和可操作性，對(duì)于不同城市的不同購房需求以及房?jī)r(jià)漲跌等更加適應(yīng)，能促使我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制更加到位和更加精準(zhǔn)有力，對(duì)于不同城市的房地產(chǎn)調(diào)控將發(fā)揮更大的作用。

　　二是拯救我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)僅從供給端發(fā)力很難奏效，需要持續(xù)在需求端賦能。目前來看，我國(guó)政府針對(duì)房企出臺(tái)的*政策措施確實(shí)不少，去年第四季度密集出臺(tái)了諸多*房企的優(yōu)惠金融政策措施，比如金融領(lǐng)域的*、債券和股權(quán)融資等“三支箭”，全面優(yōu)化、活化了房企的融資環(huán)境，使房企在*上獲得了愈2萬億元以上的融資授信，在債券、股權(quán)等方面融資額度也大幅增長(zhǎng)，使房企資金鏈得以牢固，也讓不少頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企化解了危局，走出了低谷，增強(qiáng)了發(fā)展信心，也使“保交樓”得以順利進(jìn)行，穩(wěn)定了民眾購房的預(yù)期，化解了很多社會(huì)矛盾。

　　但是，目前來看樓市銷售依然疲軟低迷，沒有達(dá)到政府以及其他部門預(yù)定的目標(biāo)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，比上年下降10%。其中，住宅投資10.06萬億元，下降9.5%。但相對(duì)商品房子銷售而言，下降幅度則顯得不大。2022年，全國(guó)商品房銷售面積13.58億平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%。全國(guó)商品房銷售額13.33萬億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

　　所以，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端面臨著巨大的沖擊和壓力，如果僅僅圍繞供給端的房企做*工作，建造出來的房子同樣沒有人會(huì)買，最終也將無法促使我國(guó)房地產(chǎn)走出困局，房地產(chǎn)業(yè)生存發(fā)展同樣難以為繼。由此，必須在需求端出臺(tái)更加優(yōu)惠的金融政策以激發(fā)民眾購房意愿，央行銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制以及此輪商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)入高頻下調(diào)周期，都是為*民眾購房消費(fèi)意愿而實(shí)施的重大金融*措施。

　　那么，商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)入高頻下調(diào)期到底是利還是弊？對(duì)于這個(gè)問題既不能持全面肯定的態(tài)度，也不能持全面否定的態(tài)度，而是應(yīng)站在客觀的立場(chǎng)上來全面審視這項(xiàng)金融政策的利弊，這樣便可得出首套房貸利率進(jìn)入高頻下調(diào)期喜憂參半的結(jié)論。為此，我們不能只單純看到它發(fā)揮作用的一面而沾沾自喜，忽視它有可能存在的*影響，應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)，盡量避免可能給經(jīng)濟(jì)金融帶來的傷害。

　　從當(dāng)前看，首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期，帶來的最直接而明顯的效果是讓真正的剛需購房族因?yàn)榉抠J利率下調(diào)而降低了購房成本，減輕了經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，如果在一線城市貸款二、三百萬元甚至更多的房貸，二、三十年按揭還款期，確實(shí)可節(jié)省一大筆家庭財(cái)務(wù)支出，對(duì)于一個(gè)家庭而言是一個(gè)巨大的利好。這樣的結(jié)果，有可能激發(fā)剛需購房族的購房愿意，還有可能讓一些改善型住房需要的購房者也加入到購房行列，這樣樓市低迷的僵局有可能被激活，對(duì)于房企回籠資金、強(qiáng)化資金鏈、增強(qiáng)房企拿地?cái)U(kuò)大新房建設(shè)的信心等無疑都將起到積*的作用。

　　同時(shí)，也要看到首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期也會(huì)對(duì)廣大民眾心緒起到一定的撫慰作用。一方面，首套房貸利率降低對(duì)提前償還貸款起到一定的緩解作用，因?yàn)榉抠J利率降低之后與金融投資產(chǎn)品之間的收益差距起到間接的縮小功效，也就是說與首套房貸利率下降相比，投資其他金融產(chǎn)品的收益就會(huì)顯得增多，這樣不少房貸者可能就改變當(dāng)前形成的急于償還房貸的心態(tài)，對(duì)穩(wěn)定銀行按揭房貸規(guī)模也將起到有效作用。

　　此外，對(duì)于銀行面言，盡管首套房貸利率下調(diào)有可能進(jìn)一步壓縮存貸之間的息差，讓商業(yè)銀行蒙受一定的房貸利息減少之苦，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，商業(yè)銀行的按揭房貸有可能被激活，會(huì)產(chǎn)生多種金融功能：一是銀行按揭房貸有可能做活，房貸規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，可通過做大*總量來彌補(bǔ)房貸利率下降所形成的損失，最終使商業(yè)銀行受益。二是房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)殚_發(fā)資金能夠及時(shí)回籠而減少資金周轉(zhuǎn)壓力，使資金流動(dòng)更加順暢，不僅有可能化解房企經(jīng)營(yíng)危機(jī)，也間接化解了銀行*風(fēng)險(xiǎn)，首套房貸利率進(jìn)入普調(diào)高頻期實(shí)質(zhì)上是“幫人利己”之舉。三是對(duì)于地方政府而言，能受到走好一步棋全盤皆活的功效，地方政府土地出讓有可能回暖、財(cái)政壓力減輕，地方政府融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)也將會(huì)得到有效抑制，對(duì)于穩(wěn)定地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)、促使地方政府將更多精力用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)起到重要推動(dòng)作用。

　　但是，我們也要看到，首套房貸利率進(jìn)入高頻調(diào)整期也會(huì)帶來不少令人憂慮之處：首先，民眾會(huì)對(duì)未來房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期更加增強(qiáng)。從金融角度看，房子的價(jià)格與貸款價(jià)格是呈正相關(guān)關(guān)系的，即房貸利率處于高位時(shí)，房?jī)r(jià)往往處于上漲周期，房產(chǎn)的保值增值能力相對(duì)較強(qiáng)、較高；而房貸利率下調(diào)時(shí)，房?jī)r(jià)也有可能跟著下跌，房產(chǎn)也有可能更加貶值，受此影響，可能更多的剛需購房族購房熱度下降，更加不想買房和不敢買房，通過降低房貸利率以期促進(jìn)樓市銷售轉(zhuǎn)旺的希望有可能落空。

　　其次，有可能影響銀行放貸和降息的積*性。對(duì)銀行來說，由于個(gè)人房貸利率降低將涉及未來巨額*資金，對(duì)商業(yè)銀行來說意味著存貸款之間的利差進(jìn)一步縮小，可能會(huì)誘發(fā)商業(yè)銀行對(duì)房貸種種不確定性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，加上目前房貸利率與籌資成本之間利差越來越小，再加上其他成本支出，首套房也將成為越來越難賺錢的*品種。

　　比如，2023年5年期LPR利率下調(diào)4.3%，房貸利率也下調(diào)了35個(gè)基點(diǎn)；據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)，目前商業(yè)銀行普遍的籌資成本在2.5%左右，以此輪首套房貸利率最低3.8%計(jì)息，房貸利率與商業(yè)銀行籌資成本只有1.3%的利差，這對(duì)商業(yè)銀行來說靠利差賺錢也是越來越難了。這樣難免會(huì)影響到商業(yè)銀行發(fā)放房貸的信心，對(duì)整個(gè)房貸也會(huì)形成“恐懼情緒”和“擔(dān)憂情緒”，將對(duì)按揭房貸形成不利經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。且更嚴(yán)重的是，也會(huì)動(dòng)搖銀行繼續(xù)下調(diào)LPR的決心，使得LPR下調(diào)的空間收窄，這樣破解實(shí)體企業(yè)融資貴的局面也將更加艱難。再次，也會(huì)引發(fā)連鎖金融反應(yīng)。

　　因?yàn)槭滋追抠J利率進(jìn)入高頻下調(diào)周期，會(huì)讓更多的民眾對(duì)房貸利率有更低的利率訴求，尤其也會(huì)呼吁對(duì)存量房貸利率跟著進(jìn)行下調(diào)，這并非不可以，但如果將巨額房貸利率跟著下調(diào)，不僅商業(yè)銀行不允許，也會(huì)形成銀行與房貸者之間的矛盾；退一步，即便銀行允許存量房貸利率跟著下調(diào)，這樣更會(huì)因?yàn)榉抠J利率下調(diào)而使原來購房者的房產(chǎn)價(jià)格貶值，可能導(dǎo)致不少房貸者不想償還房貸或故意違約，這樣會(huì)引發(fā)銀行與房貸者之間利益博弈的矛盾，也會(huì)對(duì)銀行業(yè)*安全帶來較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以，盡管目前全國(guó)商業(yè)銀行首套房貸利率進(jìn)入下調(diào)的高頻期，但依然要把握好節(jié)奏和相對(duì)安全的度，要充分考慮客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的可能，尤其要兼顧到銀行、地方政府與房貸者三種之間的利益，讓首套房貸利率運(yùn)行在一個(gè)科學(xué)合理的區(qū)間，絕對(duì)不能無止境地下調(diào)，否則會(huì)適得其反。